資訊參考 > 媒體新聞 |
 |
| 一攬子新政促房地產市場平穩運行 央行房地產金融“政策包”再加力 |
4月30日召開的(de)中共中央(yang)(yang)政(zheng)(zheng)治局會議(yi)提出(chu)，統籌研究消化(hua)存(cun)量(liang)房(fang)(fang)(fang)產(chan)和優化(hua)增(zeng)量(liang)住房(fang)(fang)(fang)的(de)政(zheng)(zheng)策措施(shi)(shi)。5月17日，人(ren)(ren)民(min)銀行(xing)(xing)(xing)(xing)宣布了含金量(liang)十足的(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)金融“政(zheng)(zheng)策包”。中國(guo)人(ren)(ren)民(min)銀行(xing)(xing)(xing)(xing)副行(xing)(xing)(xing)(xing)長陶玲在當天的(de)國(guo)務院政(zheng)(zheng)策例(li)(li)行(xing)(xing)(xing)(xing)吹風會上介紹，中國(guo)人(ren)(ren)民(min)銀行(xing)(xing)(xing)(xing)抓(zhua)緊(jin)認(ren)真貫徹(che)落實，立足中央(yang)(yang)銀行(xing)(xing)(xing)(xing)貨幣政(zheng)(zheng)策和宏(hong)觀審慎管理職能定位，推(tui)出(chu)以下四(si)項政(zheng)(zheng)策措施(shi)(shi)：一是(shi)設立3000億(yi)元保障性住房(fang)(fang)(fang)再貸款(kuan)。二(er)是(shi)降低(di)全(quan)國(guo)層(ceng)面個人(ren)(ren)住房(fang)(fang)(fang)貸款(kuan)最(zui)(zui)低(di)首(shou)付(fu)比例(li)(li)，將首(shou)套(tao)房(fang)(fang)(fang)最(zui)(zui)低(di)首(shou)付(fu)比例(li)(li)從不(bu)低(di)于20%調(diao)整為(wei)不(bu)低(di)于15%，二(er)套(tao)房(fang)(fang)(fang)最(zui)(zui)低(di)首(shou)付(fu)比例(li)(li)從不(bu)低(di)于30%調(diao)整為(wei)不(bu)低(di)于25%。三(san)是(shi)取消全(quan)國(guo)層(ceng)面個人(ren)(ren)住房(fang)(fang)(fang)貸款(kuan)利率(lv)政(zheng)(zheng)策下限。四(si)是(shi)下調(diao)各期限品種住房(fang)(fang)(fang)公(gong)積金貸款(kuan)利率(lv)0.25個百分點。 一攬子政策利好滿足購房者(zhe)預期 潛在購房者有望入市 5月17日(ri)，人(ren)民銀行連續發布三條消息，提出取(qu)消全國層面(mian)首套(tao)住(zhu)房(fang)(fang)和二套(tao)住(zhu)房(fang)(fang)商業(ye)性個人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)款利率政策下(xia)限，下(xia)調個人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)公積金貸(dai)(dai)(dai)款利率，調整個人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)款最低首付(fu)款比例政策。 “本次政策力(li)(li)度很大。”仲量聯行(xing)大中華區首席經濟(ji)學家及研究(jiu)部總(zong)監龐溟對《金融(rong)時報》記者分析表示，這套政策“組合拳(quan)”有(you)利于降(jiang)低居民首付(fu)負擔和成本、增強(qiang)購(gou)房能力(li)(li)和意愿(yuan)，從需(xu)求端(duan)給樓市企(qi)穩復蘇創(chuang)造更為合宜的貨(huo)幣信貸環(huan)境。 受訪(fang)專家認為，新一輪的(de)支持政策(ce)是對前(qian)(qian)期政策(ce)的(de)持續和擴大(da)，進一步提升了金(jin)融(rong)支持力度。“人民銀行此時(shi)調整政策(ce)綜合考量(liang)了多重(zhong)因(yin)素。”市(shi)場(chang)人士分析認為，從(cong)推動房貸利率(lv)市(shi)場(chang)化(hua)的(de)角度看，當前(qian)(qian)不(bu)失為一個較好的(de)時(shi)間(jian)窗口，經濟恢復(fu)向好的(de)態勢不(bu)斷增強，各方面對房地產市(shi)場(chang)供(gong)求關(guan)系(xi)發(fa)生重(zhong)大(da)變化(hua)有(you)更深認識，進一步優化(hua)相關(guan)政策(ce)是順勢而為。 有市場人(ren)士對《金融時(shi)報》記者表示，地(di)(di)方政府進(jin)一(yi)步穩定(ding)房(fang)地(di)(di)產(chan)市場需(xu)要新的政策空(kong)間。當(dang)前，房(fang)地(di)(di)產(chan)市場仍處于(yu)恢(hui)復過程中，房(fang)企還有流動性壓力。地(di)(di)方政府也在積極采取措施，支持當(dang)地(di)(di)房(fang)企應對困難。 據《金融(rong)時報》記者了解(jie)，許(xu)多地方政府(fu)希望取消(xiao)當地房貸利(li)率(lv)下限(xian)的意愿(yuan)強烈。業內人士判斷(duan)，若全國絕大部分(fen)城市取消(xiao)房貸利(li)率(lv)下限(xian)，未(wei)來房貸利(li)率(lv)還會有明顯下降，有助于繼續釋放剛性(xing)和改善性(xing)購(gou)房需(xu)求，緩解(jie)房企回款壓力。 前期(qi)房地(di)產信貸政策優化實踐(jian)為本次調整創造了有(you)(you)利(li)條(tiao)件(jian)。2022年12月，人民銀行建立首套房貸利(li)率動態(tai)調整機制，地(di)方(fang)政府可根據該機制自(zi)主選擇是否取消當(dang)地(di)房貸利(li)率下限，實際上(shang)早已(yi)開始了有(you)(you)條(tiao)件(jian)的(de)取消實踐(jian)。截至今年4月末，全國(guo)343個城市(shi)中已(yi)有(you)(you)67個取消了首套房貸利(li)率下限。金融(rong)機構反映，這(zhe)些(xie)城市(shi)的(de)房貸利(li)率下限取消后(hou)，利(li)率會有(you)(you)一定下行，但(dan)市(shi)場經(jing)充分競(jing)爭后(hou)又形成新的(de)較為穩定的(de)均(jun)衡水平，對當(dang)地(di)新發放房貸有(you)(you)帶動作用。 市(shi)(shi)場(chang)專家預計，此次政策調整后，將有更多城市(shi)(shi)取消房貸利率下限，個(ge)別保留當地下限的熱點城市(shi)(shi)自(zi)主定(ding)價空間也會明顯擴大。 有專家對《金(jin)融(rong)時報》記者分析表示(shi)，預計新政策將帶(dai)動絕大(da)多數(shu)(shu)城(cheng)市(shi)取消房(fang)貸(dai)利(li)(li)率(lv)(lv)下(xia)(xia)限，各地房(fang)貸(dai)利(li)(li)率(lv)(lv)和購房(fang)者負擔將明顯下(xia)(xia)降。據業內(nei)人士估算(suan)，政策落地后，大(da)多數(shu)(shu)城(cheng)市(shi)房(fang)貸(dai)利(li)(li)率(lv)(lv)可能下(xia)(xia)降0.3個至0.4個百分點；按照100萬元貸(dai)款、30年期(qi)限、等額(e)本息還款方式計算(suan)，總利(li)(li)息支(zhi)出(chu)可減少(shao)7萬余元。市(shi)場人士進一步測算(suan)，改善性需求(qiu)住房(fang)的利(li)(li)息支(zhi)出(chu)會減少(shao)更多。 對(dui)于銀(yin)行有何影響？業內專家表示，銀(yin)行可(ke)通(tong)過“以量補價”的(de)方式保持穩健經營。未來，房(fang)貸仍(reng)是銀(yin)行最優質的(de)資產，預計政(zheng)策實施將帶動(dong)銀(yin)行房(fang)貸新(xin)發放量增(zeng)加，在一(yi)定程(cheng)度上可(ke)以彌補利(li)率下降減(jian)少的(de)利(li)息收入。 《金(jin)融時報》記者從部(bu)分中介(jie)機構了解(jie)到，在(zai)(zai)不少地(di)方政府陸(lu)續放松或(huo)取消限(xian)購(gou)措施(shi)后，樓市熱度(du)有所回升(sheng)，杭州、深圳、北京(jing)等(deng)(deng)(deng)城(cheng)市新(xin)房(fang)成交量(liang)上升(sheng)，中介(jie)帶看房(fang)量(liang)更是明顯增多。“部(bu)分潛在(zai)(zai)購(gou)房(fang)者此前在(zai)(zai)等(deng)(deng)(deng)待(dai)出臺更大力度(du)的(de)房(fang)地(di)產支(zhi)持政策，存在(zai)(zai)‘再等(deng)(deng)(deng)等(deng)(deng)(deng)’的(de)心態。人民銀行一攬(lan)子政策出臺后，將(jiang)在(zai)(zai)一定(ding)程度(du)上滿足購(gou)房(fang)者的(de)政策預期，釋放需求。”有專(zhuan)家分析(xi)說。 廣東省住房政(zheng)策(ce)研究(jiu)中心首席(xi)研究(jiu)員李宇嘉(jia)對(dui)(dui)《金(jin)融(rong)時(shi)報》記者表示(shi)，當前不(bu)少城市(shi)房價(jia)已經有所下行，疊加(jia)本次首付(fu)比例降低政(zheng)策(ce)和(he)(he)利率調整政(zheng)策(ce)，未來(lai)月供壓(ya)力(li)對(dui)(dui)于很多人(ren)來(lai)說將明顯減輕。這對(dui)(dui)于年輕人(ren)、新市(shi)民買房具(ju)有較(jiao)大的激(ji)勵(li)效(xiao)應。“從去年以來(lai)的數據看，購房者以剛(gang)需為主，主要購置(zhi)二(er)(er)手房源，這對(dui)(dui)于促進新房和(he)(he)二(er)(er)手房源循環、去庫(ku)存、活(huo)躍交易情緒(xu)以及穩(wen)定價(jia)格體系具(ju)有重(zhong)要意義。”李宇嘉(jia)說。 重在盤活(huo)存(cun)量與(yu)“三(san)大工程”建(jian)設(she)形成(cheng)合力 當(dang)日，人民銀行在國務(wu)院政(zheng)策例行吹風會上宣布了擬設立保(bao)障(zhang)(zhang)性住(zhu)房(fang)再貸款，支持地(di)方政(zheng)府以合理(li)價格(ge)收購已建成未(wei)出售商品住(zhu)房(fang)用作保(bao)障(zhang)(zhang)性住(zhu)房(fang)。政(zheng)策引發市場高度關注(zhu)。 陶玲表示(shi)，作為新創設的結構性貨幣政(zheng)策(ce)工具，按照“政(zheng)府主導、市(shi)場(chang)化運作”的思路，由人(ren)民銀行(xing)提供低成本再貸(dai)款資金，激(ji)勵21家全國性銀行(xing)機(ji)構按照市(shi)場(chang)化原則，向城市(shi)政(zheng)府選定的地方國有企業發放貸(dai)款，支持(chi)以合理(li)價格(ge)收購已建(jian)成未出售(shou)商(shang)品房(fang)，用作保障性住房(fang)。 據陶玲(ling)介(jie)紹，保障性(xing)住房再(zai)(zai)貸(dai)款規模3000億元，利率1.75%，期限(xian)1年，可展期4次。發(fa)放(fang)對象包括國(guo)(guo)家開發(fa)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)、政策性(xing)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)、國(guo)(guo)有(you)商業銀(yin)(yin)(yin)行(xing)、郵政儲蓄銀(yin)(yin)(yin)行(xing)、股份制商業銀(yin)(yin)(yin)行(xing)等21家全國(guo)(guo)性(xing)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)。銀(yin)(yin)(yin)行(xing)按照(zhao)自主決(jue)策、風險自擔(dan)原則(ze)發(fa)放(fang)貸(dai)款。人(ren)民(min)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)按照(zhao)貸(dai)款本金的60%發(fa)放(fang)再(zai)(zai)貸(dai)款，可帶動銀(yin)(yin)(yin)行(xing)貸(dai)款5000億元。 “本輪(lun)政策的(de)亮點是盤活存量。”有業內專家對《金融時報》記(ji)者(zhe)表示，本次央行及時設立專門的(de)再貸款工具，支持(chi)地(di)方(fang)國企收(shou)購存量房(fang)產用作保(bao)障性住房(fang)，體現了對黨(dang)中(zhong)央決(jue)策的(de)落實和對地(di)方(fang)政府(fu)主動化解存量住房(fang)風險的(de)支持(chi)。 本(ben)次再(zai)貸款支持(chi)收(shou)(shou)購的已(yi)建(jian)成未出售(shou)商品(pin)房用(yong)途，將被用(yong)作保障性住(zhu)房配售(shou)或租賃。《金(jin)融時報》記者調(diao)研了解到，鄭州、南京、珠海(hai)等地國企已(yi)先(xian)行先(xian)試通(tong)過(guo)直(zhi)接收(shou)(shou)購、以舊(jiu)換新等方式參與到存量房的去化過(guo)程中，據初步(bu)統(tong)計，目前(qian)各城市(shi)公(gong)布的計劃收(shou)(shou)購住(zhu)房已(yi)超過(guo)1萬套。 此前也有專家(jia)建(jian)議，增加保障性住(zhu)房(fang)供給(gei)是大方(fang)向，在房(fang)地產(chan)供求(qiu)關系發生變化的大背景(jing)下，通(tong)過收(shou)購存量房(fang)改為保障性用(yong)房(fang)，一舉多(duo)得。 有(you)市(shi)(shi)場(chang)人士(shi)分(fen)析表(biao)示，一(yi)方(fang)面(mian)(mian)，此舉有(you)利于(yu)加(jia)快(kuai)(kuai)商(shang)品(pin)住(zhu)房市(shi)(shi)場(chang)去(qu)(qu)庫存(cun)(cun)，引導地方(fang)國(guo)有(you)企業在金融機構支持下市(shi)(shi)場(chang)化參與收購，能夠快(kuai)(kuai)速形成團(tuan)體購買力(li)，加(jia)快(kuai)(kuai)存(cun)(cun)量商(shang)品(pin)住(zhu)房去(qu)(qu)化速度。對(dui)于(yu)目前(qian)房地產庫存(cun)(cun)量大、去(qu)(qu)化周期(qi)長(chang)的(de)城市(shi)(shi)，可起到一(yi)定支持作用。另一(yi)方(fang)面(mian)(mian)，有(you)利于(yu)加(jia)強保障性住(zhu)房市(shi)(shi)場(chang)供給，通過(guo)盤活存(cun)(cun)量，有(you)助(zhu)于(yu)緩解目前(qian)房地產市(shi)(shi)場(chang)中商(shang)品(pin)住(zhu)房供給多、保障性住(zhu)房供給少的(de)結構性矛盾，更好(hao)解決工薪(xin)收入群體住(zhu)房困難(nan)。 值得關注的是，人民銀(yin)行(xing)(xing)在國務院政策(ce)例(li)行(xing)(xing)吹(chui)風會上介紹，保障性住房再貸(dai)款(kuan)操作上與(yu)現有(you)的結構性貨幣政策(ce)工(gong)具一致(zhi)。金融機構根據地(di)方國企(qi)申(shen)請，按照風險自(zi)擔的原則，自(zi)主決策(ce)發放(fang)貸(dai)款(kuan)條件及(ji)是否(fou)發放(fang)貸(dai)款(kuan)；銀(yin)行(xing)(xing)有(you)了合格(ge)貸(dai)款(kuan)后，再向(xiang)人民銀(yin)行(xing)(xing)申(shen)請再貸(dai)款(kuan)。 此外，業內人士表示，工具所(suo)涉及的(de)不同市場主體之間的(de)交(jiao)易決(jue)策遵循平(ping)等協(xie)商、自主自愿原(yuan)則，各個環(huan)節(jie)都(dou)會體現，地(di)方政(zheng)府可(ke)以(yi)結(jie)合當地(di)房(fang)地(di)產市場實際情況，自主決(jue)定是否(fou)參(can)與(yu)；保障群體可(ke)以(yi)自愿選擇(ze)是否(fou)參(can)與(yu)配售或租賃。被地(di)方政(zheng)府選定的(de)地(di)方國企作(zuo)為收購(gou)主體，有權自主決(jue)定是否(fou)購(gou)買被收購(gou)房(fang)企的(de)房(fang)產，被收購(gou)房(fang)企可(ke)以(yi)自主決(jue)定是否(fou)出售房(fang)產，銀行(xing)可(ke)以(yi)自主決(jue)策是否(fou)向收購(gou)主體發放貸款，交(jiao)易價格(ge)也是參(can)與(yu)各方平(ping)等協(xie)商的(de)。 “保障性住房(fang)(fang)再貸款不增(zeng)加地(di)方(fang)政(zheng)府(fu)隱性債務。”業內人士(shi)表示(shi)，此次政(zheng)策(ce)調整明(ming)確要求，地(di)方(fang)國有企(qi)業由城市政(zheng)府(fu)選定，被選定的地(di)方(fang)國企(qi)及所屬集團不得為(wei)政(zheng)府(fu)融資平臺，收購(gou)資金(jin)通(tong)過(guo)租賃(lin)經營(ying)收入和未來售(shou)房(fang)(fang)收入回收。 切實做好保交房工作 保障購房人合法權益 除了上述四項(xiang)政策(ce)，還有(you)多項(xiang)房地(di)(di)產(chan)新政在此次國務院(yuan)政策(ce)例行吹風會上發布(bu)。金(jin)融監管總(zong)局(ju)副局(ju)長肖遠(yuan)企表示，金(jin)融監管總(zong)局(ju)等(deng)部門(men)將發布(bu)《關于進一步發揮城市房地(di)(di)產(chan)融資協調機制(zhi)作用(yong) 滿足房(fang)地(di)產項(xiang)目合(he)理融資(zi)需求的通知》，建立健全城(cheng)(cheng)市(shi)房(fang)地(di)產融資(zi)協調(diao)機(ji)制(zhi)，繼續堅持因城(cheng)(cheng)施策(ce)，以(yi)城(cheng)(cheng)市(shi)為主(zhu)體、以(yi)項(xiang)目為中心(xin)，全力支持應續建項(xiang)目融資(zi)和竣(jun)工交付(fu)，切實做好保交房(fang)工作(zuo)，保障購房(fang)人合(he)法權益。 為切(qie)實做(zuo)好保(bao)交(jiao)(jiao)房(fang)工(gong)(gong)作(zuo)，保(bao)障購房(fang)人(ren)合法(fa)權益，住建部會同金融(rong)監管總局(ju)等部門將(jiang)出臺(tai)城(cheng)市(shi)(shi)商(shang)品住房(fang)項目保(bao)交(jiao)(jiao)房(fang)攻(gong)堅戰工(gong)(gong)作(zuo)方(fang)案(an)，工(gong)(gong)作(zuo)方(fang)案(an)重(zhong)點把握三個(ge)方(fang)面(mian)的要求：第(di)(di)一，做(zuo)好保(bao)交(jiao)(jiao)房(fang)工(gong)(gong)作(zuo)，要將(jiang)保(bao)障購房(fang)人(ren)合法(fa)權益作(zuo)為根(gen)本出發點和落腳點，堅持(chi)市(shi)(shi)場化(hua)、法(fa)治化(hua)原則。第(di)(di)二，做(zuo)好保(bao)交(jiao)(jiao)房(fang)工(gong)(gong)作(zuo)，要充分用好城(cheng)市(shi)(shi)房(fang)地(di)產融(rong)資協調機制，將(jiang)項目納入“白名單”給予融(rong)資支持(chi)。第(di)(di)三，做(zuo)好保(bao)交(jiao)(jiao)房(fang)工(gong)(gong)作(zuo)，要壓實地(di)方(fang)政府、房(fang)地(di)產企(qi)業、金融(rong)機構各(ge)方(fang)責任(ren)。 住建(jian)(jian)(jian)部副部長董(dong)建(jian)(jian)(jian)國介紹稱，一(yi)是(shi)摸清底數。城(cheng)市政(zheng)府要(yao)(yao)全面排查本市在(zai)建(jian)(jian)(jian)已售(shou)(shou)商(shang)品(pin)住房(fang)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)，進(jin)行(xing)一(yi)次大起(qi)底，鎖定難交(jiao)付(fu)的(de)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)，準確掌握存(cun)在(zai)的(de)問題，建(jian)(jian)(jian)立項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)臺賬。二是(shi)分(fen)類處(chu)(chu)置(zhi)。城(cheng)市政(zheng)府要(yao)(yao)按照市場(chang)化、法(fa)治化原則，指導項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)開發企業制定“一(yi)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)一(yi)策”處(chu)(chu)置(zhi)方(fang)案(an)。三是(shi)司(si)法(fa)支(zhi)持(chi)。對(dui)需要(yao)(yao)進(jin)行(xing)司(si)法(fa)處(chu)(chu)置(zhi)的(de)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)，地方(fang)人民法(fa)院將及時受理相關案(an)件(jian)，提高司(si)法(fa)處(chu)(chu)置(zhi)效率；對(dui)攻(gong)堅戰項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)審慎采取財產保全措施，支(zhi)持(chi)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)建(jian)(jian)(jian)設交(jiao)付(fu)。四是(shi)建(jian)(jian)(jian)立長效機制。一(yi)方(fang)面，有力有序推進(jin)現房(fang)銷售(shou)(shou)，通過“白名單”融資政(zheng)策，支(zhi)持(chi)商(shang)品(pin)住房(fang)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)達(da)到現房(fang)銷售(shou)(shou)條件(jian)；另(ling)一(yi)方(fang)面，對(dui)繼續實行(xing)預售(shou)(shou)的(de)，嚴格項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)預售(shou)(shou)資金監管，防止出現新的(de)風險。 自然(ran)資源部在廣泛調(diao)研的基礎上，準備出臺妥(tuo)善處置(zhi)閑置(zhi)土地、盤活存(cun)量土地的政(zheng)策措(cuo)施，支持(chi)地方政(zheng)府從實際(ji)出發，酌情以收(shou)回(hui)、收(shou)購等方式妥(tuo)善處置(zhi)已經(jing)出讓的閑置(zhi)存(cun)量住宅用地，幫助(zhu)(zhu)企業解困。同時(shi)，促(cu)進土地節約集約利用，防范化解風險(xian)，助(zhu)(zhu)力房(fang)地產高質量發展。 “來源：網絡，侵(qin)刪(shan)” |