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| 云南鼎豐1-6月云南房地產運行態勢解析 |
2025年上(shang)半(ban)年，云南省(sheng)房(fang)地產市場呈現復雜多變的格局，房(fang)價結(jie)構性分化加劇(ju)，金(jin)融風(feng)險逐漸(jian)顯現。作為(wei)專業的擔(dan)保機構，云南鼎豐通過深入(ru)市場調研與數據分析，對市場運行(xing)情況(kuang)和潛在風(feng)險進行(xing)全面剖析，并提(ti)出適應性發(fa)展策略(lve)，為(wei)行(xing)業參與者提(ti)供(gong)參考。? 一、市場運行：結構性分化特征顯著? （一）核心城市：房(fang)價韌(ren)性與區(qu)域差(cha)異(yi)并存(cun)? 昆明市主城區(qu)新房均價維持在12800元 /㎡，同比微(wei)降2.3%。但滇(dian)池度(du)假區(qu)等優質板塊憑借稀缺的(de)生(sheng)態資源和完(wan)善的(de)配套設(she)施(shi)，房價逆勢上漲5.7%，充分體現(xian)了“核心資產(chan)抗跌(die)性”規律。? （二）地州市(shi)場：持續承(cheng)壓(ya)，風(feng)險(xian)凸顯? 普洱、臨滄等(deng)地(di)房(fang)地(di)產市場(chang)(chang)面臨較大下(xia)行壓力(li)，房(fang)價同比(bi)下(xia)跌8 - 12%。其中，文旅(lv)地(di)產受市場(chang)(chang)需(xu)(xu)求變化和前期(qi)過(guo)度開(kai)發影響，庫存去化周期(qi)長達26個月。鼎峰擔保風控(kong)系(xi)統數據(ju)顯示，此類區域(yu)項目擔保代償(chang)率同比(bi)飆(biao)升1.8倍，暴(bao)露出地(di)州市場(chang)(chang)尤其是文旅(lv)地(di)產領(ling)域(yu)存在的潛在風險，需(xu)(xu)重點關注(zhu)。? （三）政策性(xing)住房：重塑市場(chang)格(ge)局? 全省保障(zhang)性租賃住房(fang)建(jian)(jian)設(she)加(jia)速推進，開工量(liang)占新建(jian)(jian)住宅的比例(li)達37%。政策(ce)性住房(fang)的大(da)量(liang)入市，有效增加(jia)了市場(chang)供應，帶動房(fang)價中位數從2024年的10200 元 /㎡下降至9450元 /㎡，對穩定房(fang)地產(chan)市場(chang)價格、保障(zhang)民生發揮了重要作用。? 二、風險剖析：金融風險傳導鏈條顯現? （一）開發商：流動(dong)性危機加劇(ju)? 受市(shi)場銷售(shou)低迷影(ying)響，中小房(fang)企銷售(shou)回款(kuan)周期(qi)從2024年的9個月(yue)延長至14個月(yue)，資金(jin)回籠困難導(dao)致企業(ye)流動性(xing)緊張。這直接反映在工(gong)程(cheng)建設領域。? （二(er)）購(gou)房者：償(chang)貸壓力增(zeng)大? 全(quan)省個人住房(fang)貸款(kuan)逾(yu)期率(lv)從2024年(nian)末的1.2%升(sheng)至1.9%，部分購(gou)房(fang)者(zhe)還款(kuan)能力弱化。特別(bie)是政策(ce)性擔保公(gong)司(si)涉及(ji)的二次(ci)抵押貸款(kuan)業務，不良率(lv)已突破3% 警戒線(xian)，凸(tu)顯出購(gou)房(fang)者(zhe)債務風險(xian)的積聚，對金融機構和擔保行業的穩健經營構成挑戰。? （三）地方財政：土地財政轉型陣痛(tong)? 土地出讓金(jin)作(zuo)為(wei)地方財政的重要收入(ru)來(lai)源，同比下降29%，給地方政府財政帶來(lai)較大壓力(li)。這不(bu)僅影響城(cheng)市基(ji)礎(chu)設施建(jian)設的資金(jin)投入(ru)，也(ye)削弱了基(ji)建(jian)配套擔保業(ye)務(wu)還(huan)款來(lai)源的穩定性，進一步加劇了房地產市場的金(jin)融風(feng)險傳導。? 三、未來展望：把握機遇，防范風險? 隨著中老鐵路經濟(ji)帶建設(she)(she)加速推進(jin)，昆(kun)明(ming)-磨憨沿線產(chan)業(ye)新(xin)城開發迎來(lai)新(xin)機(ji)遇(yu)，相關基礎設(she)(she)施(shi)建設(she)(she)和房地產(chan)項目將為擔(dan)(dan)保(bao)(bao)業(ye)務創造廣闊空(kong)間。但需警(jing)惕商業(ye)地產(chan)庫存高企區域可能引發的連(lian)鎖(suo)風險(xian)(xian)，如部分城市寫字樓、購物中心去化困難(nan)，可能導致(zhi)開發商資金鏈斷裂，進(jin)而影響金融機(ji)構和擔(dan)(dan)保(bao)(bao)企業(ye)。鼎峰擔(dan)(dan)保(bao)(bao)將持續關注(zhu)市場動態，精準把握(wo)結構性機(ji)會，在(zai)服務地方(fang)經濟(ji)發展(zhan)的同(tong)時，筑牢(lao)風險(xian)(xian)防控底(di)線。
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